購入価格 ~ 地価上昇!?対応策はプチマンション?~【2006年 第2回】

【2006年 第2回】購入価格 ~ 地価上昇!?対応策はプチマンション?~住宅

大石 泉(オオイシ イズミ)⇒ プロフィール

「一物一価」。
モノには値段が付いている。
土地も同じ。
だが、土地の値段はひとつではない。
「一物四価」、さらには「一物五価」とも言われる。

一物五価とは

「四価」とは、「公示価格」「基準地標準価格」「路線価」「固定資産税評価額」の4つをいうが、これに「時価」を加えると「五価」となる。
これらのうち「公示価格」が、不動産取引の指標となり、また土地の固定資産税の評価額や相続税路線価の基準となる。
この「公示価格」を補完するものとして「基準地標準価格」があるが、2005年に発表された両者の数値は、いずれも下げ幅が縮小、地点によっては上昇に転じる結果となった。

公示価格

2005年1月1日時点の大阪圏の公示価格は、住宅地は5.2%、商業地は5.0%とそれぞれ下落。
だが、下げ幅は住宅地が2.8ポイント、商業地が3.8ポイントの大幅な縮小となった。
住宅地では、神戸市東灘区や西宮市など通勤利便性の優れた場所の一部が上昇に転じたのである。

基準地標準価格

公示価格が1月1日地点の地価であるのに対し、基準地標準価格(基準地価)はそれより半年遅れの7月1日地点のもの。
半年後の価格動向が見える。昨年の基準地価は、下落幅がさらに縮小することで底入れ感が広がり、地価反転への流れが明確となった。
大阪市の中心6区(北・福島・中央・西・天王寺・浪速)では、住宅地が0.2%の下落とほぼ横ばい圏に入ったほか、商業地も前年より5.0ポイント改善し、1.5%の下落にとどまった。

住宅地の上昇率

住宅地の上昇率上位は、大阪市阿倍野区、兵庫県西宮市、神戸市東灘区、京都市左京区など、マンション建設が活発な地点が多い。
マンション用地の仕入れコストが、確実に上昇していることを物語る。
販売価格に転嫁されるのは何時か、マイホーム購入予定者にとっては予断をゆるさない状況だ。

マンション価格

だが、すでにマンション価格は上昇している。
昨秋、日本経済新聞で首都圏のマンション事情が紹介されていた。記事によれば、首都圏では新築マンションの坪単価が上昇、販売業者はグロス価格(販売価格)を抑えるために面積を小さく設備仕様を落として対応している、との内容であった。

販売価格だけでなく総合判断が必要

近畿圏でも人気のエリアでは同様の現象が起っている。
建設コスト増、土地の仕入れコスト増により、坪単価は上昇。
だが、景気回復を示す指標は多いものの、購入希望者のお財布が緩むほどの実感値はない。
となれば、見た目に割高感のあるマンションの苦戦は明かだ。
売る側がとり得る、売るため売れるための手段は限定的である。
住宅を選ぶ側には、販売価格だけでなく総合判断が求められる。

【2006年02月15日00時00分】

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