不動産投資の物件選びのポイント【2010年 第12回】

【2010年 第12回 】不動産投資の物件選びのポイント 不動産投資

大倉 修治⇒ プロフィール

不動産投資は、投資対象となる不動産を他人に賃貸し賃料収入を得る(インカム・ゲイン)ことや投資した不動産そのものの値上がりを得る(キャピタル・ゲイン)ことを目的とします。したがって、不動産投資を行う際には、物件選びが大切なポイントになります。投資用なので自分が住むわけではないのですが、自分の住むところを選ぶぐらいの心構えが必要でしょう。

 

以下、物件選びの主なポイントについて見ていくことにします。

 

(1)立地条件

物件選びを行う上で最も重要になるのは、物件の立地条件です。通常、借りる側にとって人気が高い場所はそれだけ高い家賃収入が得られ、収益性も高まることになります。空室率を低く抑えることもできます。
まずは、投資対象にもよりますが、地域の主要駅からの所要時間(不動産広告では、徒歩所要時間を80m=1分で計算)やスーパー、コンビニなどの商業施設、学校、銀行、郵便局といった公共施設の整備状況などを確認するとよいでしょう。

また、立地条件によって、どういったタイプの借り手(入居者)の需要があるかについても確認しておく必要があります。例えば、マンションなど居住用の物件の場合、一人暮らしの人といっても、男性なのか女性なのか、社会人なのか学生なのかによって建物のグレードや外観、間取りなどに対するニーズは変わってきます。
したがって、立地条件に対する借り手のニーズを把握することが重要になります。併せて、将来の見通しを立てる上で、人口動態(≒人口の変化)、世帯数、地域経済の動向や再開発の計画などをチェックする必要があります。

(2)収支に関連する項目

収入となる家賃の設定によって投資の収益性は変わりますので、周辺の家賃相場と比べて適当かどうかをチェックする必要があります。周辺の家賃相場と比べて高いと、当初は入居したとしても、空室が出たときには家賃を値下げして対応することにもなりかねません。結果、期待どおりの収益が得られなくなってしまうこともあります。

また、中古物件を選択する際には、空室がある場合にはその空室の期間を、家賃の滞納者がいるのかどうか、入居者の属性については確認しておいた方がよいでしょう。

一方、支出については、物件購入時の諸費用だけではなく、固定資産税・都市計画税、管理費、維持修繕費などの費用が具体的にどれぐらいかかるのか事前に確認しておいた方がよいでしょう。

(3)建物の築年数および管理の状態

古い建物ほど、将来、修繕費用や設備のリニューアルのための費用が多く発生する可能性が高まります。耐震性についても確認しておく必要があります。昭和56年に建築基準法が改正され、耐震基準が強化される方向で見直されましたので、それ以前の古い耐震基準の建物については、注意しておいた方がよいでしょう。

また、建物は購入した後、そのままほったらかしというわけにはいきません。定期的なメンテンナスが必要になります。エレベーターなどの設備の点検、共用部(エントランスや廊下)の清掃、警備システムなどがきちんとしているかどうかが具体的なチェックポイントとなります。
管理がしっかりしている物件は、当然ですが、心地よく住み続けることができます。建物が古くなったとしても、継続的な家賃収入をある程度見込むことができます。

新築の場合は、管理の体制や将来の修繕の計画がどうなっているのかを確認しておきましょう。

現物不動産投資の場合、投資対象となる不動産物件の情報は、インターネットが普及したとはいえ、大半は不動産会社を介することで得られます。
以上のことをふまえた上で、不動産会社と上手に付き合うことが、不動産投資で成功するためのポイントの一つとなるでしょう。

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