不動産投資の判断基準②【2010年　第9回】

【2010年　第9回 】不動産投資の判断基準②　不動産投資

大倉　修治⇒　プロフィール

今回は、「一定の投資期間」を基準にした場合の不動産投資分析に用いられる代表的な指標について見ていくことにします。

（１）お金の“現在の価値”を考える

　唐突ですが、例えば、ボーナスとして100万円を「今もらう」のと「１年後にもらう」のとでは、どちらが得でしょうか？
「今もらう」方が得ですね。100万円を「今もらう」と、それを仮に年率１％で運用できれば、1年後には手元に101万円残ることになります。一方、「1年後にもらう」場合は、100万円のままです。つまり、同じお金でも「現在の価値」と「将来の価値」では異なるということです。

「一定の投資期間」を基準に投資判断をする際には、このようなお金の時間的な価値の違いを考える必要があります。具体的には、「将来得られる収益」を「現在の価値」に割り引くといった作業を行います。

（２）ＤＣＦ法を用いて物件価格の妥当性を検証

（1）の考え方をふまえて、不動産の価値を試算する方法をＤＣＦ法（Discounted Cash Flow法）といいます。ＤＣＦ法は、簡単に言うと不動産から将来得られる収益（ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ）を現在の価値に割り引いて求めた金額の合計が、その不動産の価値であるという考え方です。具体例を交えながら見ていきます。

例えば、物件価格を5,000万円、不動産からの純営業収益（ＮＯＩ）を初年度～5年目まで年間325万円、6年目～10年目までを年間300万円とし、11年目に4,500万円で売却したとします。また、投資家が期待する利回りを5％とします。その場合、ＤＣＦ法による不動産の価値は約5,058万円となります（以下の図表参照）。

「現在の価値が約5,058万円の不動産」を「現在の価値5,000万円のお金」で購入できることになるので、この前提どおりであれば、投資することで利益が得られます。

この「投資対象となる不動産等の現在の価値」から「現在の投資額」を差し引いた金額のことを、「正味現在価値（ＮＰＶ＝Net Present Value）」といいます。「NPV」がプラスであれば、投資することで利益が得られることになります。

（３）内部収益率（ＩＲＲ）

不動産投資における「投資期間中の収益（ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ）の現在の価値の合計額」と「投資額の現在の価値の合計」とか等しくなるような収益率（割引率）のことを「内部収益率（ＩＲＲ＝Internal Rate of Return）」といいます。インカムゲインと将来の売却価格（キャピタルゲインorキャピタルロス）を加味した、「一定の投資期間」の投資利回りを示した代表的な指標です。

この「ＩＲＲ」がローンの金利などを上回っていれば、投資することで利益が得られることになります。小難しそうですが、エクセルなどの表計算ソフトで関数名「IRR」を用いれば、簡単に計算できます。

上記のような中・長期的なシミュレーションも加味した上で、投資するか否かの判断を行うとよいでしょう。ただし、あくまでシミュレーションなので、絶対的なものではない点にはご注意ください。