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 家計コラム 後悔しない住宅ローンの選び方と付き合い方

執筆者: 福田 英二 氏 北陸甲信越エリア登録
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第5回 後悔しない住宅ローンの選び方D―総返済負担額が一番軽い住宅ローンは
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福田 英二 氏
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過般、政府(行政刷新会議)が行った事業仕分け。下表は、その時住宅金融支援機構に関係して提出された資料の一部抜粋である。



H21年度にフラット35の売れ行きが急回復したのがわかる(件数:+35.1%増、金額:+17.5%増)。それは優良住宅支援制度(以下【フラット35】S)が急伸したことで実現したことも鮮明だ(件数:+55.2%増、金額:+41.9%増)。
H21年度フラット35の10,304億円は、最近3カ年では最高。フラット開始後で見ると、H17年度10,172億円、H18年度9,347億円。因って、過去最高でもある。H21年度が最高実績となった純増額1,533億円のうち1,510億円は【フラット35】Sによってもたらされた格好。いわば“バカ売れ”状況の【フラット35】Sである。

なぜこのような売れ行きを示した【フラット35】Sなのか?
答えは簡単。金利負担が軽くなり団信保険料、事務手数料など負担すべき諸費用も含めても総返済負担額が少なくて済むからである。このようなことがなぜ実現したのか。振り返っておこう。

今年1月、平成21年度補正予算が成立、緊急経済対策が決定した。その中で「【フラット35】Sの金利を、当初10年間は-1.00%引き下げる」施策を(景気対策の一つとして)打ち出し、H22年2月15日以降に資金受け取りから実施となった。これが効いているのである。

本当にそうなのか?これを債券発行額の月次推移からおおよそのことが分かる(下グラフ)。
H21年は1月に1170億円を発行したのを最高に、最低は2月の415億円の間で推移した。1月が最高なのは12月のローン実行が年始を新居で迎えたい人が多い季節要因。反対に2月が最低なのはその反動と冬の転居は敬遠されるこれまた季節要因によるものである。
H22年1月の発行額は947億円、前年同月比▲19.1%減でスタートした。2月以降5月までは、+19.0%増(+79億円増)、+104.2%増(+451億円増)、+179.4%増(+639億円増)、+125.1%増(+612億円増)と4カ月連続して前年同月を上回わり、直近では2カ月連続して発行額が一千億円台を突破するなどの初体験も記録するなど順調に推移している。これはまさしく【フラット35】S効果以外の何物でもないと言える。



ここまで急回復させた【フラット35】Sの「当初10年間−1.000%引き下げ効果」の威力とはどの程度のものか、を確認しておきたい。

住宅ローン借り入れ期間35年の場合を前提に、我が国全金融機関(491機関)の住宅ローンの中で総返済負担額が最も軽いと見られていたのはネット銀行だと見ている。適用金利水準が低い、保証料なし、団信保険料なしに加えて他社並みの事務手数料水準(もしくはそれ以下)など借入人の負担軽減が図られた内容である。それが後発にも拘わらず急成長の原動力となってきたのだ。

フラット35は、マーケット連動型の金利水準、保証料なし、団信保険料あり、他社並みの事務手数料水準が内容だ。以前は団信保険料の負担がネックになっていた。それが漸減傾向が続いた金利水準がとうとうフラット35の水準最低を実現するまでに下がった。

今般の経済対策の内容は、当初10年間-1.000%引き下げなのだ。つまりフラット35の適用金利が最低(2.410%)になった上、そこから更に(ローン残高の多い借り入れ後10年間)-1.000%引きなのだから、これは相当低水準且つ金利支払い負担軽減となる。因みに、この6月の全住宅ローンの中で固定期間10年ものの引き下げプラン適用後の適用金利で最低は、京都信用金庫の1.300%、次いで京都銀行の1.400%。つまりフラット35Sの適用金利水準は、現在最低の水準であり、11年目以降も引き下げが剥げるものの従来になく低い水準となっており、又、その水準が確定していて変動しないことが重要な点だ。

ところで、国策で住宅ローンの金利引き下げ対策から想起されるのが、H10年10月の小渕内閣当時に打ち出された「住宅金融公庫等の融資に関し緊急に講ずべき対策」である。当時とは時代背景から住宅ローン業界を取り巻く環境から、マクロもミクロもすっかり様相を異にしている。相似点と相違点を冷静に峻別して理解することが肝要と考える。

例えば、金利引き下げ措置一つを見ても措置内容も水準もことなる。従前のようにこと金利引き下げが原因となって将来に問題を先送りするような事態は先ずなかろうと見ている。
だが、100%融資措置や融資対象に含めた諸費用の範囲拡大など、将来に問題を残した対策が残っている。心してアドバイスしていかなければならないと考えているところだ。




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