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第7回管理組合が抱える問題・課題（役員等のなり手不足）

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【問題点】
　マンション居住者の高齢化、住戸の賃貸化・事務所化等、住まい状況が多様化してきています。そのために役員のなり手を確保することが難しくなりがちになっています。

【役員を引き受けた場合の煩わしさ】
　役員を続けて担わなければならないことが出てくるケースがあります。また、区分所有者の無関心などにより、役員の負担が大きなものとならざるを得ない状況も起こり得ます。

【役員選任方法の実態】
　現況は役員を区分所有者で公平に役割分担するため、慣例的に毎年輪番制で交代しながら役員を決めている管理組合の多いのが実態です。

【役員輪番制の問題点】
　輪番制による役員選任で管理運営することは、一概に問題とは言えませんが、毎年役員が代わることにより、管理組合運営の継続性が保たれにくくなります。例えば、大規模修繕工事を実施するためには、１～２年以上の期間が必要になり、１年以上かけて計画・見積もり等の内容を検討し、２年目以降に工事を実施する場合など一貫した体制で対応しなければなりません。後年度に先送りされてしまい工事が延期されてしまう状況が生まれます。

　また、管理費・修繕積立金の改定が必要であっても、実際の改定は本年度に行わなくとも次年度以降に実施することとして、実際に改定が見送られるということもあります。

　賃貸・事務所化率が高いマンションでは、現に居住していない区分所有者が多く、公平に役員の役割分担がなされないことも生じてしまいます。

【役員のなり手の確保策】
　役員のなり手を確保する方法としては、抜本的な解決策は難しいと思われますが、次のような方法が考えられます。

○賃借人を役員とする方法
　現に居住している区分所有者だけでは役員のなり手が不足する場合、賃借人も役員になれるように規約を変更して、賃借人の中から役員を登用する。賃借人の意見等を反映しやすくして、賃借人の管理組合への協力体制を築き、良好な居住者コミュニティを形成する。

○不在の区分所有者にも役員を担ってもらう方法
　財産管理等の側面から、不在の区分所有者にも役員になってもらうようにする。不在区分所有者も役員になれるように規約の変更をする。実際には、遠方等に居住しているなど出席が困難な場合、不在の区分所有者が役員に就任し、子供等（賃借人）に代理出席を認めるようにする。

○役員への手当ての支給
　役員は管理組合の執行機関として、権限と責任を負わなければならないとともに、時間を割いてその任に当たるため、必要経費を受け取るほかに、報酬を受け取ることも可能・明確にすることにより、役員の業務をきちんと評価する。報酬というお金を払っているという理由で役員就任が拒否されてしまうことがないように、謝礼に相当する程度に手当てを支払うようにする配慮が必要です。

○第三者の外部専門家の活用
　マンション管理組合の運営には、様々な専門的知識を必要とすることがあります。専門家を上手に活用することで、理事長などの役員負担を軽減することが考えられます。マンション管理士を管理組合の顧問として採用活用するのも一つの方法です。
　この場合、委託管理会社との役割分担などを明確にしておく必要があると思います。

○輪番制以外の対応方法
　役員を輪番制で選出することは、区分所有者の管理問題への認識・関心が深まるなどのメリットもあります。しかし、組合運営の継続性を考えると２年任期・半数交代制等の導入をすることが考えられます。前年に理事会で検討した事項が今年の理事会で再度検討する必要が少なくなり、円滑に管理組合運営ができるようになります。

○役員のなり手がいなく困窮した場合・信頼できる外部の専門家に管理運営の一部を実施してもらいたい場合
　役員のなり手が少なく、理事会などが適時に開催されず、円滑に組合運営ができない場合、規約を変更し、区分所有者だけで組合運営を担うのではなく、第三者の外部専門家を区分所有法に定める管理者に選任して、自主的な組合運営を進めやすくする。

　なお、あくまで管理運営の主体は、管理組合にあることを忘れないようにしなければなりません。管理組合の立場にたった管理者として信頼できる適任者を選任することが必要です。

　管理者は、総会の決議により解任することができますので、適時・適切な管理者を選任しながら、組合運営をすることも大切です。理事長と管理者の役割分担を明確にして、役員と管理者との連携協力体制で管理組合運営を進行することがポイントになります。

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