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◆テーマ   〔住宅〕引越し  

  引越し費用…引越しは自分にあったスタイルで

060301

賃貸住まいにも住宅購入にも、引越しは付き物。皆さんは引越しの経験をお持ちだろうか。

住宅購入の場合、購入にかかる莫大な費用の調達に気をとられ、引越しを目前に費用の捻出に頭を抱える。このようなケースが多いのではなかろうか。

住宅購入時のマネープランは、契約にかかる諸費用や住宅ローンの頭金だけでなく、引越し時の諸費用までを含めてプランニングしたい。不動産会社が提供してくれる資金プランには、契約関連諸費用は試算されていても、個人レベルの諸費用である引越し代や家財の購入費などは、対象外。各人の予算管理が重要なのである。

住宅金融公庫の調査、「公庫融資利用者に係る消費実態調査(平成15年度)」によれば、住宅購入者の一世帯当たり平均引越し費用は、20.6万円。引越し業者へ依頼する場合は、事前に数社で見積りをとり、納得のいくサービスと価格を比較検討すること。各社とも、インターネットで見積りサービスをしているので利用したい。

引越し費用は、荷物の量、エリア、時期、方法(手段)等によって異なる。なかでも、引越しの方法は前提条件なので、自分をとりまく諸条件とあわせて検討する必要がある。引越しの方法は、以下の4とおり。数字は費用の目安。

[1]引越し業者に依頼する:10,000円〜200,000
[2]
レンタカーを借りる:10,000円〜30,000
[3]
宅配便を利用する:8,000円〜20,000
[4]
家族・友人に依頼する:10,000円〜20,000

上記以外にも、自分の車で自分の力で、誰にも気兼ねなく引越しする、という方法もあろう。いずれの場合も、荷物量、時間、手間、予算などのバランスを考慮し、自分のスタイルにあった方法を選択する必要がある。引越し業者への依頼の場合は、平日の方が低料金であろうし、荷物量が多いと、宅配便は不向き。友人知人に依頼する場合も、互いの関係によって違うだろうが、無償では失礼だし、その後の人間関係への影響もよくよく考えておきたい。

引越し前後に必要な費用には、新居のカーテン、照明器具、冷暖房器具、家具等の消費財購入費や引越し挨拶状、インターネット環境の設置工事費等も必要。一戸建てへの引越しならば、乗用車の購入費も考えられる。先の住宅金融公庫の調査によれば、一世帯あたり平均耐久消費財購入額は173.4万円。引越し費用も含めると、即日に調達できる金額ではないことがわかる。

住宅購入のマネープランニングは、契約時だけではなく、生活を安定スタートさせるところまでは、最低限考えておきたい。引越し後も、さらに生活は続くのである。


大石 泉

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◆テーマ   〔住宅〕賃貸価格   

  近畿圏の成約賃料、ついに下げ止まり!?

060221

近々売り出される好条件の新築マンション。販売担当者の話しでは、「このマンションは回るよ」とのこと。「回るよ」とは、「分譲貸しをすれば、住宅ローンの返済額以上に賃料を取得でき収益が上がるよ」、ということである。

マンションの販売価格が割安で、自己資金や借入額が少なくて済む、また低金利のおかげで支払利息が低い、さらに賃料収入が高い、と3拍子揃えば、机上の計算結果は明白だ。

首都圏や東海圏と比べると、景気の低迷が目立つ近畿圏であるが、賃貸市場はどうなのであろう。貸すにも借りるにも気になるところである。

社団法人近畿圏不動産流通機構のデータによれば、一進一退を続けていた近畿圏の賃貸市場は、ここ1年ようやく賃料が下げ止まる傾向にある。京阪神の成約賃料単価は、04年度まで大阪市の下落などが目立ったが、05年度上期に入って横ばいとなり、エリアや住戸タイプによっては上昇に転じたのだ。

京阪神の部屋別賃料単価は以下のとおり。05年度上期にはいずれも上昇に転じた。
05年度上期)
・1部屋タイプ:2,300円/u前後
・2部屋タイプ:1,700円/u前後
・3部屋タイプ:1,5001,700円/u               

また、駅徒歩条件別は以下のとおり。10分未満では賃料の下落に歯止めがかかっている。
05年度上期)
・徒歩5分未満:2,200円/u台
・徒歩10分未満:2,100円/u前後
・徒歩15分未満:1,800円/u前後

近畿圏の値ごろ感ある持ち家への需要シフトは今後も続くだろう。だが同時に、賃貸することを意識した持ち家の取得行動も活発。「誰のための住宅取得なのか」を再認識して頂きたいし、具体的な収益試算も怠らないようにして欲しい。

広くなれば分譲価格は高く、家賃単価が低くなることをデータは示している。成約賃料単価が下げ止まり、市況が改善しつつある現在、投下資本と賃料収入のベストバランスを探したい。


大石 泉

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◆テーマ   〔住宅〕購入価格  

  地価上昇!?対応策はプチマンション?

060215

「一物一価」。モノには値段が付いている。土地も同じ。だが、土地の値段はひとつではない。「一物四価」、さらには「一物五価」とも言われる。

「四価」とは、「公示価格」「基準地標準価格」「路線価」「固定資産税評価額」の4つをいうが、これに「時価」を加えると「五価」となる。これらのうち「公示価格」が、不動産取引の指標となり、また土地の固定資産税の評価額や相続税路線価の基準となる。この「公示価格」を補完するものとして「基準地標準価格」があるが、2005年に発表された両者の数値は、いずれも下げ幅が縮小、地点によっては上昇に転じる結果となった。

200511日時点の大阪圏の公示価格は、住宅地は5.2%、商業地は5.0%とそれぞれ下落。だが、下げ幅は住宅地が2.8ポイント、商業地が3.8ポイントの大幅な縮小となった。住宅地では、神戸市東灘区や西宮市など通勤利便性の優れた場所の一部が上昇に転じたのである。

公示価格が1月1日地点の地価であるのに対し、基準地標準価格(基準地価)はそれより半年遅れの71日地点のもの。半年後の価格動向が見える。昨年の基準地価は、下落幅がさらに縮小することで底入れ感が広がり、地価反転への流れが明確となった。大阪市の中心6区(北・福島・中央・西・天王寺・浪速)では、住宅地が0.2%の下落とほぼ横ばい圏に入ったほか、商業地も前年より5.0ポイント改善し、1.5%の下落にとどまった。

住宅地の上昇率上位は、大阪市阿倍野区、兵庫県西宮市、神戸市東灘区、京都市左京区など、マンション建設が活発な地点が多い。マンション用地の仕入れコストが、確実に上昇していることを物語る。販売価格に転嫁されるのは何時か、マイホーム購入予定者にとっては予断をゆるさない状況だ。

だが、すでにマンション価格は上昇している。昨秋、日本経済新聞で首都圏のマンション事情が紹介されていた。記事によれば、首都圏では新築マンションの坪単価が上昇、販売業者はグロス価格(販売価格)を抑えるために面積を小さく設備仕様を落として対応している、との内容であった。

近畿圏でも人気のエリアでは同様の現象が起っている。建設コスト増、土地の仕入れコスト増により、坪単価は上昇。だが、景気回復を示す指標は多いものの、購入希望者のお財布が緩むほどの実感値はない。となれば、見た目に割高感のあるマンションの苦戦は明かだ。売る側がとり得る、売るため売れるための手段は限定的である。住宅を選ぶ側には、販売価格だけでなく総合判断が求められる。

2005年公示価格・基準地価:国土交通省


大石 泉

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◆テーマ   〔住宅〕データから見る地域の特徴  

  阪神・淡路大震災から11年、近畿圏は復興したか。

060208

近畿圏に住まいを構える人々の住宅意識を変えたのは、良くも悪くも阪神・淡路大震災だといえよう。平成7117日(火)546分。3連休明けの出勤日であった。祝日法の改正が行われていなければ、11年目の今年は同じ巡りである。5万人を超える死傷者を出した、阪神・淡路大震災だが、住家被害は、全壊・半壊・一部破損を含めて512,882棟に及ぶ。兵庫県や神戸市など、被害が大きかった自治体を中心に復興への取り組みが進むが、心の傷はなお残る。

平成711日時点での神戸市の推計人口は、1,520,365人。同年101日の国勢調査では、1,423,792人と9万人以上の人口減であったが、昨年の平成17101日には、1,525,389人と大震災前の人口を上回った(平成17年国勢調査結果 速報概数値)。

新設住宅の着工戸数であるが、大震災以降、平成9年より対前年増減率はマイナスが続く。神戸市では平成15年に、兵庫県及び近畿全体では平成16年に増減率がプラスに転じた。

住宅の持ち家率についてみてみよう。平成12年の国勢調査によれば、全国で持ち家に住む世帯は27,905,128世帯。民営の借家に住む世帯は12,297,660世帯で、住宅に住む一般世帯数に占める割合は、それぞれ61.1%、26.9%となっている。持ち家率を都道府県別にみると、富山県が73.9%と最も高く、東京都が43.7%と最も低い。

近畿24県であるが、全体では持ち家率65.3%と全国平均を上回る。だが、大阪府は51.4%と東京に次いで低く、全国第46位。一方、滋賀県73.0%、和歌山県72.5%はそれぞれ全国第8位、第9位と上位を占める。近畿圏に小さな日本の縮図があるようだ。

住宅に住む一般世帯の一世帯当たり延べ面積では、全国平均91.3uに対し、近畿24県では95.65uと若干全国平均を上回る。これも、滋賀県、和歌山県、奈良県の100u超の結果が近畿全体の数値を押し上げる結果となっている。県内、圏内での都市集中が、各世帯の住宅事情格差をもたらしている。

【出典】
※阪神・淡路大震災の被害状況に関するデータ:消防庁(H15.12.25
※国勢調査:総務省 統計局


大石 泉

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