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南関東(13)エリア

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◆テーマ   〔住宅〕引越し  

  憧れの大都市「東京へ」・・・

060301

前回に続いてまず私自身のお話からしましょう。私は大学卒業と共に22年住み慣れた大阪を離れ、東京の会社に就職しました。最初に住んだ所は川崎市の鹿島田の会社寮です。その後、東京都江戸川区西葛西、横浜市日野、現在の川崎市鷺沼と4回引っ越しています。それぞれの引越しに掛かった費用は、6万円、1万円(レンタカー代のみ)、5000円(自家用車利用)、10万円(レンタカー代、クリーニング代、チップ代等)です。

しかし次回の引越しは業者にお願いする事になると思います。では果たしてどれぐらいの費用になるのでしょうか?WEBの「引越し屋さん検索サイト」から見積をしました。その結果、引越業者への支払が20万円、ハウスクリーニングが8万円(3DK)。細かい費用を含めると約30万円になります。引越し費用は、見逃しがちだが意外と掛かるものだと実感しました。

話は変わって厚生労働省のデータベースに「5年後の移住地」というのがあります。
地域(ブロック)別で移住予定者を見てみますと、東京圏(南関東)は19.2%とトップです(2位は名古屋圏と九州沖縄の18.5%、最下位は東北9.8%)。また東京圏を次の移住地域としている地域は、北海道、東北、北関東、名古屋圏、九州沖縄で2位、近畿圏、中国、四国も移住予定者が存在します(いずれも1位は同一地域内)。

つまり、東京圏は全地域からの移住予定者が存在し、東京圏内でも移住予定者が存在するという人口移動が激しい地域といえます。だから東京圏は半世紀で住民総入替え状態になるのですね。

ところで人は一生のうち何回引越しするのだろうかを考えてみると、「親元を離れる」「結婚する」と2回、または住宅購入を含めると3回というのが東京圏では一般的かもしれません。残念な事にデータ的な裏づけが得られませんでしたが。

その事を踏まえて、また元々人口が多い東京圏は、引越業者にとって巨大なマーケットといえそうです。それを証明するように、平成元年頃から近畿圏に本社を置く引越専門業者が東京圏に進出が目立ちました。

因みに引越専門業は、昭和50年ごろから誕生し、当時は多摩や千里にニュータウンができるなど核家族化が進んだという歴史的背景とテレビ・ラジオの広告戦略が相まって一般に知れ渡り急成長を遂げた業種です。

ライフプランを考える場合、引越し費用が馬鹿にならない事をわすれないようにしたいものです。


松山 智彦
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◆テーマ   〔住宅〕賃貸価格 

  住めば都というけれど・・・

060221

まず私自身のお話からしましょう。現在、神奈川県川崎市宮前区の賃貸マンションに10年程前から住んでいます。3DKで家賃が95,000円。この地域の相場からすると2万円程安いです。南関東でおけるこの家賃は、東京都・中央線の豊田、埼玉・東北線のさいたま新都心、千葉・総武線の船橋にと同程度です。山手線からの距離では東京都の豊田が一番遠ところにあります。

南関東の家賃相場は、全国平均が一畳辺り2,879円に対して、東京は4,819円、神奈川3,909円、埼玉3,336円、千葉3,159円というデータが出ています (総務省「住宅・土地統計調査」2003年より) 。ランキングでも1位〜4位を占めています。
しかも一人当たりの畳の数は、東京10.42、神奈川10.74とこれは2位と4位の狭さ。埼玉11.03、千葉11.53も全国平均12.11を下回っています。

ちょっと趣向を変えて、住宅・土地購入のための負債残高は、全国平均が570万円に対し、東京は625万(全国第9位)だが、神奈川847万円(同1位)、埼玉714万円(同2位)、千葉720万円(同3位)と南関東でマイホームの購入は、負債が重くのしかかります。
さらに、地価を見てみますと1uあたり東京29.3万円、神奈川18.7万円、埼玉12万円、千葉7.7万円で、東京が突出して高く、神奈川も全国2位。地価の高さが負債の高さの原因と言えます。

一方持ち家比率では、全国平均が61.2%に対して、東京44.8%(全国1位)、神奈川56.3
と平均を下回るが、埼玉64.1%、千葉64.3%と全国平均を上回ります。

マイホームは欲しいけれど負債が重いので、高いけれど賃貸に住もうという声が聞こえてきそうです。
参考にこの地域は人口流動が激しく東京都の場合、1959年〜2004年の転入者が2390万人、転出者が2460万人と半世紀で3分の2が入れ替わった事になります(東京の人口は3340万人)。フットワークを軽くするためにマイホームよりも賃貸を選択しているという見方も南関東においては言えるかもしれません。


松山 智彦

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◆テーマ   〔住宅〕購入価格  

  「総中流社会は終焉したのか?」

060215

2極化の時代。
今、国会でも貧富の差が広がったのではないか? という議論が熱い! のは、周知の事実です。

また、巷では「総中流社会は終焉した」と言われています。
確かに、相談をお受けして肌で感じることなのですが、相談内容も、すごく前向きで向上心旺盛な相談か、何とか現状を維持しよう、これ以上悪くならないように…という消極的な相談か、に別れているような気がします。

住宅購入に関する相談もそうですね。
事実、公示価格に代表される不動産価格もすでに、2002年(平成14年)以降は「周りがいくらだから、うちは?」という事例を比較する方式から、「貸したらいくら儲かるから…」という収益を基に算出する方式に変更されています。
ちなみに、統計上、東京の地価(土地の価格)が表参道から上がり始めたのもこの年です。

つまり、史上稀に見る低金利の中、もう4年ほど前に「2極化の時代」の号砲は打ち鳴らされていたのです。
この段階で翔け始めた人と未だにスタートラインにも立っていない人…その差は離れるばかりではないでしょうか?


さて、今回のテーマは「住宅価格」ですね。

人生最大のお買い物である住宅ですが、住宅価格は、当然ですが、土地代と建物代の合計になります。全国的に建物の原料費は仕様さえ同じであれば、単価にさほど大きな差は生じません。差が出るのは、土地代と建築や販売などにかかる人件費、利益率(概ね10%前後)になります。ですから、これらのコストが相対的に高くなる首都圏は、国内で最も住宅価格の高い地域になります。

いわゆる「姉歯問題」もこの視点で考えるといろいろな問題点が見えてきて、その根の深さを感じると思います。

さて、首都圏(南関東)ではいくらぐらいかかるのでしょうか? 早速、見ていきましょう。

Yahoo!不動産 「新築マンション発売データ─首都圏」(2006124日掲載分)によると、200512月の首都圏の新築マンション坪単価は186.9万円と、前月の190.0万円から1.6%下落しています。都県別の平均坪単価でも、東京都211.9万円(前月比10.1%下落)と下落をしていますが、神奈川県172.8万円(同1.1%上昇)、千葉県136.9万円(同8.7%上昇)、埼玉県 140.9万円(同3.8%上昇)。東京都以外の県では上昇しているようです。

1つの推論ですが、23区内のマンション用地の価格が高騰、土地の入手が困難になってきている反面、都下など郊外に比較的立地条件のよい物件が増えていることが起因していると思われます。

物件価格の動向は、景況感を指し示す重要な指標でもあるので、定期的に確認するのがよいでしょう。


佐藤 益弘

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◆テーマ   〔住宅〕データから見る地域の特徴   

   「購入すべきか…賃貸続けるべきか…それが問題だ!」

060208

私たちFPが相談をお受けするケースとしても多く、また人生の分岐点として登場するのが “教育”(20061月に登場) “住宅購入”(今月) “老後”(200510月に登場) という「人生の3大支出」です。

皆さんは気づかれていないかもしれませんが、私たちFPは、“お金”という縦の軸と“時間”という横の軸を使い、お客様の人生の損得勘定を(お客様と)一緒に考えるというお仕事をしています。そして、その中で、世間一般の“価格”という指標とみなさんが一人一人固有に持たれている“価値(感)”の違いをお伝えし、経済的な健康状態を維持、増進頂くお手伝いをするのがお仕事なのです。

今回のテーマである“住宅購入”は“教育”“老後”という他の2つの支出と違い、時間を味方に付けられる…つまり、お客様に大きな選択権がある支出になります。
早めに購入しても、遅く購入しても・・・また、そもそも購入をしないという選択も可能な費用ですが、衣食住の費用は死ぬまでかかる費用なので、それなりにかさむ費用になります。きっと、人生最大の費用になるでしょう。

他のFPも同様の事を書いていると思うのですが…購入するか?賃貸生活を続けるか? はその人の価値(観)そのものといって過言ではありません。ですから、経済的な理由よりももっと大事な「どう生きるか?」「どこで生きるか?」という気持ちが影響するはずです。
この点は後日のコラムで紹介されるでしょうが・・・今回は「地域特性」ですね。
(前置きが長くて…すいません)

首都圏(南関東)エリアの住宅の特徴について、まず、統計(総務省「社会生活統計指標−都道府県の指標−2003年)から見てみましょう。

まず、住宅数ですが…全国合計:28,665,900戸に対し、埼玉県(1,623,800戸)、千葉県(1,404,700戸)、神奈川県(1,872,100戸)、東京都(2,432,900戸)となっています。南関東は3400万人を超す人口を抱え、また、1535000億円ものGDPを生み出している日本でも有数の地域ですから、数値も大きくなっています。とくにここ数年は都心回帰現象により東京の住宅数は5年前の統計(1998年)に比べ38万戸も増加しました。

次に、持ち家比率ですが、5年前の統計(1998年)の数値よりは増加しているとはいえ、全国平均:61.2%に対し、埼玉県(641%)、千葉県(643%)は遜色ないのですが、神奈川県が563%…首都:東京都に至っては448%と持ち家率は半分以下となっており、他の地域と比べてもかなり低い状況です。これは他の地域と比べ、住宅価格が高いことも影響しているでしょう。

最後に、人口密度も高いことから、他の地域と比べマンションやアパートなどの集合住宅に住んでいる比率も高いのがこの地域の特徴でしょう。
全国平均:40.0%に対し、埼玉県(41.6%)、千葉県(423%)、神奈川県(548%)、東京都は680%と、実に23以上の方がこの形態で住まれています。

ある意味、特殊な地域といえるかもしれませんが…モノや情報があふれ、便利な地域ですが、反面、物価も高く、土地も狭い、環境にも一抹の不安のあるこの地域で、様々な住居形態を取っているのは、賢く生き抜くための知恵なのかもしれません。


佐藤 益弘

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